서울 성북구 성북동의 한 고급 주택 단지에서 지난 3월 2층 단독주택 한 채가 119억7000만원에 거래됐다. 이는 올해 전국에서 거래된 단독주택 중 최고가 기록으로, 매수인이 중국 국적의 33세 청년으로 알려지면서 주목을 받았다. 이 거래에는 국내 금융기관의 근저당 설정이 없어 사실상 전액 현금으로 구매한 것으로 추정된다. 이처럼 자금력이 탄탄한 외국인, 특히 중국인들의 부동산 매입이 잇따르면서 국내 부동산 시장을 둘러싼 우려가 커지고 있다.

 

서울 강남 아파트 시장에서도 중국계 큰손들의 존재감은 이미 확고하다. 대표적인 사례로, 1988년생 중국인이 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’ 펜트하우스 한 호실을 89억원에 매입했고, 자금 조달 계획서에는 “전액을 외국 은행에서 대출받았다”고 기재돼 있었다. 이들은 압구정, 잠실 등 이른바 ‘알짜’ 재건축 단지에도 관심을 보이며 장기투자 형태로 진입하고 있다. 외국인 전문 공인중개업소 관계자는 “외국인의 경우 자금 출처를 명확히 알기 어려워, 내국인보다 부동산 거래가 상대적으로 쉬운 구조”라고 전했다.

 

최근 수년간 국내 부동산 시장에 진입한 중국인의 수는 급증 추세다. 국토교통부와 법원 등기정보광장 자료에 따르면, 국내에서 부동산을 소유한 중국인은 2020년 5만4320명에서 2024년 9만6955명으로 5년 사이 78.5% 증가했다. 전체 외국인 소유자 중 중국인의 비율은 같은 기간 35.5%에서 41.6%로 상승했으며, 이들 중 70%는 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역 부동산을 소유한 것으로 나타났다. 특히 금천구, 영등포구를 넘어 강남권까지 매수세가 확장되고 있는 모습이다.

 

문제는 이러한 중국인들의 부동산 매입이 단순한 주거 목적이 아니라 투기 목적일 가능성이 크다는 점이다. 실제로 유학 비자를 이용해 입국한 30대 중국인이 아파트 8채를 구입하고 이를 전세, 월세로 돌리며 수익을 챙겼으나 임대소득을 신고하지 않아 적발된 사례도 있다. 또한 외국인들의 자금 조달 구조를 정부가 투명하게 파악하기 어려워, 대출 규제나 세금 부과가 실효를 거두지 못하는 경우가 많다. 외국환은행을 통하지 않고 거액을 불법 반입해 부동산을 사들이거나 대출금 목적 외 사용 등 외국인의 투기성 행위로 지난해에만 433건이 적발됐으며, 이 중 44.3%인 192건이 중국인이 저지른 것으로 나타났다.

 

1998년 외자 유치를 목적으로 외국인의 국내 부동산 매입 규제를 완화한 이후, 현재는 군사시설 보호구역이나 국경 도서 지역 일부를 제외하고 외국인의 부동산 매입은 사실상 자유롭게 이뤄지고 있다. 이로 인해 내국인과 외국인 간의 ‘역차별’ 논란도 거세지고 있다. 우리 국민은 까다로운 대출 규제, 세금 납부, 가구원 구성 파악 등 복잡한 절차를 거쳐야 하지만, 외국인은 해외 자금 유입과 가족 간 증여 등에 대한 명확한 통제가 어려워 규제 사각지대에 놓여 있다.

 

 

 

이 같은 상황에서 ‘상호주의’를 적용해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 중국은 자국 내 외국인의 토지 매입을 금지하고 있으며, 주택도 최소 1년 이상 거주 요건을 충족해야 매입할 수 있다. 그러나 한국 내에서는 중국인이 이처럼 막힘없이 부동산을 구입할 수 있어 형평성 논란이 커지고 있다. 특히 해외 법인을 통해 저자본으로 국내 부동산을 사는 방식은 국내 당국의 규제를 회피하는 방식으로 악용될 수 있다.

 

해외 주요국의 대응 사례도 참고될 만하다. 호주는 지난 4월부터 비거주 외국인의 기존 주택 구매를 전면 금지했다. 중국인의 투기로 인해 시드니 등 대도시의 주택 가격이 급등하자 현지 국민들의 불만이 폭발한 데 따른 조치였다. 캐나다도 중국인 등의 투자로 밴쿠버 등지의 집값이 폭등하자 2023년부터 외국인의 주택 구입을 금지했다.

 

국내에서도 여론이 들끓자 정치권은 수도권 외국인 토지 거래 허가제 도입 법안을 발의했다. 이 법안에는 상호주의 조항이 포함돼 있어, 우리 국민의 부동산 매입을 제한하는 국가 출신 외국인에 대해 국내에서도 같은 방식의 규제를 적용할 수 있도록 한다. 또 군사시설 인근 토지에 대한 외국인 매입 제한을 명문화하는 내용도 포함됐다. 최근 중국 정부가 서울의 대통령실 및 미국 대사관 인근 토지를 집중 매입한 사실이 드러나면서 안보 문제까지 불거진 상황이다.

 

국내 부동산 시장에서 외국인, 특히 중국인의 영향력이 커지면서 단순한 시장의 문제가 아닌 정책과 안보 차원의 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.